Ihr denkt, Mietwucher betrifft Euch nicht? Falsch! Selbst wenn Ihr in Eurer Wohnung noch 20 Jahre wohnen bleibt, werden Mietwucherverträge auch bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden und damit die Mietsteigerungsspielräume Eurer Vermieter erhöhen. Auch mit Mietpreisbremse. Für Euch ist das noch verkraftbar? Für viele Leute in der Stadt allerdings nicht. Rentner, Geringverdiener, Studenten können manchmal die zusätzlichen 50 oder 100€ an Mietsteigerung nicht mehr bezahlen. Seid bitte deshalb nicht mehr still, sagt uns Bescheid, wenn ihr ein Mietwucherangebot seht, teilt und „liked“ diesen Artikel. Mietwucher geht uns alle an.

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Alle, die eine lebenswerte Stadt wollen, eine Stadt ohne Armen- und Reichghettos. Eine Stadt, in der Menschen ihren Kiez nicht nach 30 Jahren verlassen müssen, weil die internationale Bohéme Berlin als Wallfahrtort erkoren hat und gerne für 2-3 Jahre im 10 qm WG Zimmer für 400€ wohnt. Weil die Zinsen derzeit so niedrig sind, dass für viele Sparer die Flucht in den Immobilienkauf und die Zweitkarriere als marktorientierter, gewinnmaximierender Vermieter erstrebenswerter sind als Bundesschatzbriefe.

Lasst uns nicht schlafen und in 5 Jahren in unseren total coolen Patchwork- WGs aufwachen,  weil wir uns die Mieten nicht mehr leisten können.

Aber jetzt erstmal der konkrete Fall und Stein des Anstoßes. Vor ein paar Tagen habe ich auf Facebook folgendes Angebot gesehen:

Nachmieter gesucht: direkt im Herzen von Kreuzberg. In der Graefestraße 2. Im Zweiten Stock.

– 95 qm, 3 Zimme, Wohnküche, großes Badezimmer mit Dusche und Badewanne, Balkon, Altbau mit Stuck und Flügeltüren, vor einem Jahr saniert, sehr hell

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So wird es vom derzeitigen Mieter angepriesen.

Der Preis: 1540€ warm. Nettokalt 1240€. (Scheinbar gibt es zusätzlich noch eine Staffelmietvereinbarung mit einer jährlichen Mietsteigerung von 50€)

Das sind 13,05€/qm nettokalt.

Zusätzlich wird noch eine Pflichtprovision fällig. Obwohl der Mieter mir die Wohnung zeigt und damit ursprünglich für die Vermittlung wäre (Natürlich müsste man diese Provision nicht zahlen, aber es zeigt die generelle Einstellung am Markt)

Die Graefestraße mag ja ganz nett sein und die Bilder der Wohnung sehen sehr gut aus (https://www.airbnb.de/rooms/3445492 // Update: das Profil wurde wegen des Artikels hier inaktiviert, aber das Profil ist noch im Google Cache zu sehen) Wobei es natürlich Werbebilder auf Airbnb sind). Aber die Graefestr. ist nicht Mitte oder Charlottenburg, wo man mit 13,05€ auch schon in die Regionen des Mietwuchers vordringt.

Foto 1

Außenansicht des Hauses

Foto 2

Teppich im Treppenhaus

Foto 3

Teppich im Treppenhaus

Foto 4

Blick in den Hof, in den man von Küche und Bad blickt

Foto 5

Eingangsbereich

Aber ist es auch Mietwucher? Um mir einen Eindruck von der Wohnung zu verschaffen, mache ich einen Besichtigungstermin aus. Spontan am gleichen Tag schaffe ich nicht, aber am nächsten Tag um 9 Uhr passt es uns beiden. Das Haus liegt am Anfang der Graefestr., direkt mit Blick auf den Kottbusser Damm. Das Haus ist von außen okay, sieht so aus als ob es in den letzten Jahren gestrichen wurde, allerdings kein Prachtaltbau. Im Hinterhof wird gebaut, der Innenhof und das Hinterhaus wird scheinbar modernisiert. Das Treppenhaus hat schon bessere Zeiten gesehen, auch hier kann man nicht von Top-Immobilie sprechen.

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Die Wohnung sieht gut aus, renoviert, Küche und Bad sehr schön mit sehr großen Fliesen gefliest. In der Küche steht eine schicke Einbauküche von Ikea für die nochmal 3000€ Ablöse fällig wären. Die Dielenböden sind abzogen, allerdings gibt es kein Parkett. Die Fenster sind laut Mieter neu lackiert worden und zusätzlich abgedichtet. Allerdings immer noch alte Doppelfenster mit Einfachverglasung.

Der Balkon ist recht übersichtlich, der Blick nicht spektakulär. Genauso wenig wie der Blick auf den Innenhof. Insgesamt also eine Altbauwohnung, die sich teilweise guter, teilweise in sehr guter Verfassung befindet, allerdings in einem recht durchschnittlichen Altbau befindet. Kreuzbergfans würden die Lage lieben, sachlich betrachtet würde man wahrscheinlich von einfacher Wohnlage sprechen.

Nach dieser Ortsbegehung machen wir den Schnellcheck, ob hier Mietwucher vorliegt.

Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete können wir in Berlin anhand des qualifizierten Mietspiegels, der online verfügbar ist, recht gut bestimmen, bzw. schätzen.

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

In mehreren Schritten gibt man dort bestmöglich die Daten zur Wohnung an und bekommt in einem ersten Schritt die Mietspannen angezeigt, in einem weiteren Schritt nach der Angabe weiterer Daten den konkreten Vergleichswert für die ortsübliche Miete.

Also: Auf geht´s!

Schritt 1: Wir geben die Straße und die Hausnummer an.

Mietspiegel_1

Schritt 2: Wir wählen aus den vorgegeben Straßen nocheinmal die richtige Straße und den richtigen Hausnummernbereich aus.

Mietspiegel_2

Schritt 3: Wir geben das Baujahr des Hauses an und die Größe der Wohnung. Da wir das Baujahr nicht genau kennen, wählen wir den Zeitraum 1919-1945 aus, da dort die Vergleichsmiete um 3 Cent höher liegt und wir großzügig die Vergleichsmiete berechnen wollen. Die Größe der Wohnung liegt bei 95 Quadratmetern.

Mietspiegel_3

Schritt 4: Die Mietpreisspannen werden angezeigt für unterschiedliche Wohnungsausstattung, abhängig von Heizungsanlage, Bad, Innen-WC. Wir wählen die unterste Spanne, die zwischen 4,79€ und 6,30€ liegt, mit einem Durchschnittswert von 5,33€. Um jetzt die genaue ortsübliche Vergleichsmiete berechnen zu lassen, muss man auf den blauen Durchschnittswert klicken, um zum nächsten Schritt zu kommen.

Mietspiegel_4

Schritt 5: Dieser Schritt ist sehr umfangreich, in 6 Abschnitten muss man angeben, welche positiven und negativen Merkmale auf die Wohnung zutreffen. Hier werden wir auch relativ wohlwollend sein, um keinen verfälschten, zu niedrigen Wert zu bekommen. Bei der „Merkmalgruppe 2: Küche“ geben wir zum Beispiel an, dass eine Einbauküche vorhanden ist, obwohl das keine Ausstattung des Vermieters ist. Bei der „Merkmalgruppe 3: Wohnung“ wählen wir allerdings nicht „hochwertiges Pakett/  Bodenbelag“, weil Dielen nicht dazu gehören. Die hochwertigen Fliesen in Küche und Bad werden ja schon weiter oben und beim Zusatzmerkmal „hochwertiges Bad“ berücksichtigt. Bei der „Merkmalgruppe 4: Gebäude“ kreuzen wir nichts an, obwohl man derzeitig auch beim Treppenhaus von einem schlechten Zustand sprechen könnte, da der Teppich an vielen Stellen große Flecken hat (siehe Bild). Ebenso lassen wir den Keller unberücksichtigt, der laut derzeitigem Mieter ein bisschen feucht ist. Beim Energievebrauch kreuzen wir ebenfalls nichts an. Es gibt zwar keine zusätzliche Wärmedämmung, aber wir wissen nicht, ob die Wärmedämmung „unzureichend“ ist. Ebenso füllen wir keine zusätzlichen Angabe in der „Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld“ aus. Die generelle Lage der Wohnung wird schon durch die Straße automatisch bestimmt. Nachdem wir alles ausgefüllt haben, klicken wir den Button „Ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen“.

Mietspiegel_5

Schritt 6: Das Ergebnis wird uns angezeigt: die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für die angegeben Merkmale bei

5,97€ / qm nettokalt,

für die Wohnungsgröße von 95 Quadratmetern entspricht dies einer Miete von 567,15€ / Monat nettokalt.

Ergebnis: Die derzeit geforderte Miete von 13,05€ / qm liegt ca 118,6% über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,97€ / qm. 

Mietspiegel_6

Was nun? Wir werden beim zuständigen Bezirksamt und beim Senat um Stellungnahme bitten. Wie man solche Mieten verhindern kann. Was man im konkreten Fall tun kann. Wir werden auch die Hausverwaltung Lebensraum Immobilienservice in Potsdam um Stellungnahme bitten.

Für jede Email von Euch an Senat, Bezirk Friedrichshain Kreuzberg oder andere Berliner Politiker mit Hinweis auf diesen Fall sind wir dankbar. Für jedes Teilen, jedes „Gefällt mir“ noch viel mehr.

 

 

 

 

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4 Responses

  1. Gabriela Schlesinger

    Sehr geehrter Herr Brückner,
    ich finde es sehr schade, dass Sie sich, trotz der Ankündigung in Ihrem Beitrag, bis heute nicht bei uns gemeldet haben. Leider sind Ihre Recherchen nur sehr oberflächlich. Den Mietpreis bestimmt nicht die Verwaltung eines Hauses. Er wird vom Eigentümer vorgegeben. Viele der Angaben in Ihrem Artikel sind schlicht weg falsch. So wurde der Makler vom Eigentümer mit der Vermietung beauftragt. Dass der Mieter auf eigene Faust einen Nachmieter sucht, war uns nicht bekannt. Weiterhin gehört die Küche nicht zum Inventar. Sie war Eigentum des Mieters. Der Mieter hat gehofft, durch das Finden eines Nachmieters eine Abstandszahlung zu erhalten. Es erfolgt gerade eine umfassende Sanierung des Hauses, die bei Ihrem Besuch bereits in vollem Gange war. Auch das Treppenhaus wird in diesem Zusammenhang komplett saniert. Das sind nur einige Punkte, die ich an dieser Stelle benennen möchte.
    Ich hoffe Sie verstehen, dass ich Sie nun auffordern muss, diesen Artikel von Ihrer Plattform zu entfernen. Trotzdem sind Sie herzlich eingeladen, sich mit uns persönlich zu dieser Problematik auseinander zu setzen.
    Mit freundlichen Grüßen,
    Gabriela Schlesinger

    • Daniel

      Hallo Frau Schlesinger,

      da haben Sie Recht, wir haben uns bis heute noch nicht gemeldet, u.a. auch deshalb, weil wir immer noch auf eine Antwort des Senats, bzw. des jetzt nun Regierenden Bürgermeisters Michael Müller warten.

      Sie sagen, dass viele der Angaben im Artikel schlichtweg falsch sind. Welche Angaben meinen Sie denn?

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